Неустойка за просрочку сдачи квартиры: как рассчитать

Одним из доступных способов покупки недвижимости является участие в долевом строительстве. Будущие новоселы оформляют договор долевого участия и инвестируют в строительство отдельной новостройки или целого жилого комплекса начиная с самого первого этапа строительных работ. Нужно ждать несколько лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию и получится въехать на свою жилплощадь.

 Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры

Участники создания новостройки знают об этом, строят свои планы с учетом срока окончания строительных работ. Дата сдачи дома в эксплуатацию указывается в ДДУ.

Но не всегда застройщик и подрядчик укладываются в определенный период, затягиваются или вовсе приостанавливаются на время работы. Этим нарушаются условия договора и права дольщика.

Закон обязывает в таком случае застройщика выплачивать участникам долевого строительства неустойку за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию. 

Сумма такой неустойки, в зависимости от количества дней или даже месяцев, может быть значительной. Для определения суммы используется специальная формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры.

Нужно знать о таком законодательном требовании к застройщику. Оно должно стимулировать его к соблюдению сроков выполнения всех этапов работ, делать все возможное для того, чтобы выполнить свои обязательства перед инвесторами.

А для владельцев жилья в строящемся доме неустойка — значимая компенсация за нарушенные планы, за моральный вред. Также выплата компенсирует расходы на арендованное жилье в том случае, если до новоселья приходится жить на чужой жилплощади..

Где можно найти срок сдачи дома

При оформлении своего участия в строительстве жилья граждане подписывают с застройщиком специальный договор долевого участия. Это важный документ, определяющий все условия сотрудничества. В ДДУ обязательно указывается дата, когда дом должен быть сдан. Без этого пункта договор не будет зарегистрирован в Росреестре.

В договорах всех участников строительства одного и того же дома указывается одна дата.

ВНИМАНИЕ! Срок передачи жилья нужно отличать от срока сдачи дома в эксплуатации.

В эксплуатацию новостройка сдается раньше, когда — решает застройщик. При этом создается специальная комиссия, проверяющая качество, надежность работ, функционирование всех коммунальных систем, противопожарную безопасность дома, другие моменты. И только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и сможет обеспечивать необходимые жилищные условия, застройщик передает квартиры собственникам.

Срок по сдаче в эксплуатацию также указывается в договоре. Но застройщик может самостоятельно изменить его — провести приемную комиссию раньше или позже на объект. Главное, чтобы эксплуатационные характеристики новостройки были проверены группой ответственных специалистов до того, как участники долевого строительства получат свое жилье и будут переезжать в него.

Варианты указания периода

Законом разрешается несколько вариантов указания срока сдачи квартир:

  • Возможно указание квартала, в течение которого должна состояться передача. Просрочка наступает с первого дня следующего, после указанного, квартала. Когда указывается, например, 1-ый квартал, то просрочка начинается с 1-го апреля.
  • В договоре долевого участия может быть указано и конкретное число. Например, 1.01.2019. В таком случае просрочка отсчитывается с 2.01.2019.
  • Некоторые застройщики привязывают дату сдачи объекта к введению его в эксплуатацию. В договоре этом может формулироваться, например, так «сдача в эксплуатацию в 1-ом квартале, срок передачи — через 30 дней. И просрочка будут отсчитываться от 1.05.209.

Нужно тщательно проверять договор долевого участия перед его подписанием. Некоторые застройщики, неуверенные в своих возможностях, указывают срок передачи дома владельцам квартир с оговоркой, используя слова «примерно», «около». Это нарушение требований законодательства к составлению такого документа.

Нужно заставить застройщика переписать текст с указанием только конкретной даты. Но даже если он договор не изменит, суд не будет рассматривать оговорки, только сам срок. Когда в ДДУ будет указано «примерно 1-ый квартал», для суда будет иметь значение только «1-ый квартал» для принуждения застройщика к выплате неустойки за срыв сроков по передаче квартир.

Что делать

Причины, по которым не сданы вовремя собственникам их квартиры в новостройке, могут быть самыми разными. Но в любом случае просрочка застройщиком считается нарушением условий ДДУ и поводом для начисления неустойки.

Когда возникает вероятность того, что сдача объекта не произойдет вовремя., компания застройщика может заблаговременно (не позднее, чем за два месяца) направить дольщикам уведомление об изменении сроков и предложение по их продлению.

Дольщики могут согласиться на такое предложение, а могут отказаться от него. В первом случае они приходят в компанию и подписывают двухстороннее соглашение о переносе даты сдачи квартир.

ВНИМАНИЕ! При таком выборе дольщику уже не будет выплачена компенсация за дома задержку.

Юристы советуют не прибегать к такому соглашению.

 Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартирыКогда приходит письмо от застройщика про задержку, можно просто не отвечать на него — это будет свидетельствовать о несогласии на перенос сроков сдачи. По законодательству подтверждением передачи квартиры является специальный передаточный акт.

Если он не подписан владельцем квартиры, значит, жилье не сдано. Суд будет рассматривать это как аргумент для начисления неустойки. Также в акте может стоять более поздняя дата приема квартиры, чем указана в ДДУ.

Для взыскания неустойки дольщик, не желающий мириться со срывом сроков, может сначала обратиться с претензией к строительной компании. Но также он имеет право сразу составлять иск в суд на взыскание неустойки.

ВАЖНО! В данном случае законодательство не требует использования возможностей досудебного решения проблемы, если такое условие не указано в ДДУ.

Для дольщика важно соблюсти все условия договора. Когда в данном документе нет указания на досудебное разбирательство в случае срыва сроков, можно первым делом обращаться с заявлением в суд. Если есть такое обязательство — нужно сначала писать претензию в строительную компанию.

Иногда трудно самостоятельно разобраться в тонкостях этого вопроса, в таком случае стоит воспользоваться помощью опытного юриста. Он поможет с составлением претензии, определит правильный порядок действий, может выступить и представителем своего клиента в суде. При надежной юридической помощи результат можно достигнуть быстрее.

Как правильно составить претензию

Претензия должна быть сразу составлена грамотно, с учетом норм закона, так как она может в дальнейшем использоваться и при судебном разбирательстве вопроса. Важно составлять документ деловым языком, с указанием конкретных сведений и фактов, с использованием стандартного шаблона.

Что должно быть в претензии?

  1. Данные о заявителе.
  2. Данные о договоре долевого участия — дата составления, номер документа.
  3. Сведения о жилом доме, где находится квартира заявителя — его номер, площадь, другое.
  4. Условия договора, которые были нарушены. Конкретно — дата передачи квартиры.
  5. Ссылки на нормы закона, нарушенные застройщиком и подрядчиком.
  6. Неустойка, которая рассчитана по стандартной формуле.
  7. Требование по выплате неустойки в определенное время (по закону это 10 дней).

В сумму к взысканию можно включить и те средства, которые заявитель утратил дополнительно по вине застройщика. Например, участнику долевого строительства из-за срыва сроков переезда в квартиру пришлось дополнительное время арендовать жилплощадь а этом большие расходы.

Данная претензия направляется в строительную компанию с уведомлением о вручении. Когда есть возможность, можно такой документ отнести и самостоятельно, убедившись в регистрации письма.

Формула для расчета неустойки

Как посчитать неустойку, ведь сумма нужна для подачи претензии, иска в суд. Такая формула общая, ее могут использовать все участники долевого строительства в стране. ФЗ 214 определяет ее с учетом ключевой ставки Центрального Банка.

В расчете используется 1/300 ставки ЦБ от суммы договора за день просрочки. Для физических лиц проценты считаются в двойном размере. Поможет сделать расчет от застройщика калькулятор, установленной на сайте.

ВНИМАНИЕ! Нужно учитывать, что ставка Центрального Банка является непостоянным числом. Прежде чем рассчитать размер компенсации, нужно узнать конкретное значение на день подсчета.

В формуле используются такие значения, как цена договора, ставка ЦБ, количество дней просрочки. В итоге формула расчета неустойки выглядит так (например, при ставке 10%, действующей на данное время, и количестве дней просрочки 30).

(Цена ДДУ\100 х ставка ЦБ (10/300)) х 30 (дней просрочки):

  • Если дом на момент составления претензии еще не сдан, просрочка отсчитывается от даты сдачи, указанной в ДДУ до момента составления претензии.
  • Когда дом передан, но с нарушением сроков, просрочка считается от даты, указанной в договоре, до даты, указанной в приемочном акте.

Порядок обращения в суд

Дольщик передает претензию в строительную компанию, но в течение 10 дней не поступает никакого ответа или компания сразу отказала в выплате неустойки. В таком случае нужно обращаться в суд. Составляется исковое заявление, в котором нужно обязательно указать следующие данные:

  1. Название суда, куда поступает обращение.
  2. Данные дольщика.
  3. Данные о застройщике.
  4. Также указывается и важная информация из претензии, которая ранее направлялась в строительную компанию. Это сведения о ДДУ, о нарушении сроков сдачи, прописанных в договоре, ссылки на законодательство по данному вопросу.
  5. Нужно указать не только размер неустойки, рассчитанной по специальной формуле, но и дополнительные суммы к взысканию — моральную компенсацию, штраф от суммы иска, оплату юридических услуг и судебных расходов.
  6. Указывается также размер госпошлины, которая обязательно оплачивается при подаче иска.

Вместе с исковым заявлением на взыскание дольщик подает несколько важных документов для судебного разбирательства. Это копия ДДУ, квитанция по оплате пошлины. Следует приложить квитанции платежей, предусмотренных договором долевого строительства. Если ранее подавалась претензия в строительную компанию, нужно приложить и ее.

Какой суд занимается взысканием неустойки

Такими вопросами, как неустойка при задержке передачи жилья в долевом строительстве занимаются суды общей юрисдикции. Выбор конкретного учреждения — за заявителем. Он может обратиться в суд по месту своего жительства, по месту юридического адреса застройщика или строительной компании.

Главное, выдержать все условия ДДУ, грамотно составить исковое заявление и приложить нужные документы. Отстоять права поможет и «Закон о защите прав потребителей», другие нормы законодательства, о которых расскажет юрист, если обратиться за консультацией.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические онлайн консультации
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: