Как разменять квартиру правильно в 2019 году

Размен квартиры Размен жилья является одной из стандартных сделок, цель которой – улучшение жилищных условий или обеспечение жилплощадью людей, которые больше не желают жить под одной крышей. Разменивается квартира в добровольном или принудительном порядке.

Но нужно знать, что недвижимость, оформленная в частную собственность, может размениваться на два или три варианта жилья только в добровольном порядке. 

Приватизированную недвижимость продавать, разменивать, дарить могут только лица, обладающие правом собственника. Квартиры же государственные или муниципальные не являются собственностью жильцов, выступающих в роли квартиронанимателей.

И в таком случае возможен и принудительный размен квартиры по постановлению суда. Сделка регулируется Жилищным Кодексом РФ, его статьями 62 и 72. В чем особенности размена, при каких условиях он возможен, какой порядок процедуры?

Требования

ВНИМАНИЕ! Способ размена будет зависеть от того, кто является собственником – физическое лицо, орган местного управления (муниципалитет), дольщик.

Еще один фактор, от которого зависит порядок размена жилой недвижимости – это цель расселения. Ведь граждане могут начать процесс размена для того, чтоб улучшить свои теперешние жилищные условия. Но также размен производится и по решению суда, например, при разводе супругов или по другим важным причинам.

Еще одна особенность – конечный результат, который ожидается от обмена. Родственники могут захотеть разъехаться из муниципальной в две, равнозначные по размеру, стоимости. Возможен размен, в результате которого будет получена доплата за квадратные метры жилья. Возникает необходимость смены жилья при переезде из одного города в другой.

Иногда граждане ищут варианты размена квартиры на две комнаты коммуналки или общежития. Как видно, размен квартир производится по разным причинам и с разными целями, от них зависят и индивидуальные особенности сделки.

Неприватизированная квартира

На данное время не все квартиры, находящиеся в муниципальной и государственной собственности, приватизированы, многие еще семьи проживают в них по договору социального найма. В таких случаях расселение производится по согласованию с муниципалитетом или органами государственной власти, в зависимости от того, кто является собственником недвижимости.

Куда обратиться с жалобой на соседей Жильцы подают в муниципалитет заявление на размен квартиры, если она не приватизирована, не принадлежит им на правах собственности. В заявлении следует указать причины, по которым граждане желают разъехаться из муниципальной квартиры.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца, потом направляет заявителю ответ со своим решением. Он составляется по стандартному образцу. В полученном ответе должно быть указано, как разменять муниципальную квартиру между родственниками, порядок действия лиц, включенных в процесс размена.

Исполком местной власти может быть инициатором расселения жильцов, если на это имеются веские основания, причины. При этом он должен предварительно уведомить граждан, проживающих в квартире, о предстоящем расселении. Важно, чтобы в данном случае не были ущемлены права жильцов имущественного характера.

Если все-таки нарушение прав произойдет, жильцы имеют право пожаловаться на органы местной власти в суд. Также граждане имеют право обратиться в суд, если получили неправомерный отказ на свое заявление по поводу расселения.

Размен жилья

Квартира, находящаяся в частной собственности, оформленная со соблюдением всех требований к процессу приватизации, может размениваться только по согласию ее собственников. Но при этом допускаются разные варианты по поводу сделок альтернативного плана, по поводу перехода имущества:

  • Владельцы квартиры обращаются к риэлторам с заданием подыскать несколько вариантов для переезда людей, живших ранее в одной квартире.
  • Варианты должны отвечать по максимуму требованиям клиентов. Например, могут быть выражены пожелания по поводу расположения квартир для переезда, их площади, этажности.
  • Процесс сложный, так как агентствам следует найти несколько объектов, соответствующих требованиям.

Какие особенности имеет размен приватизированной квартиры? Если кто-то из владельцев или жильцов переезжает в неравнозначные условия, он может потребовать доплату за удобства и комфорт.

ВНИМАНИЕ! Граждане могут переехать из квартиры и в частный дом, если будет на это желание. В связи с этим вместе с домом владелец получает и земельный участок.

Все эти нюансы должны быть оформлены документально, чтобы в дальнейшем у сторон не было претензий друг к другу.

Прописан несовершеннолетний

Семейная пара, являющаяся собственником квартиры, при разводе делит и общее имущество. Раздел осуществляется по решению суда, если же такового нет, по происшествию трех лет, когда истечет срок давности.

Если квартира приватизирована на одного из супругов, но сам процесс приватизации проводился уже после регистрации брака, она будет считаться общим имуществом.

Размен квартирыВ таком случае жилье принадлежит разделу. Если же приватизация выполнялась одним из супругов до оформления брака, жилье будет принадлежать только ему.

И делить в таком случае не нужно. Еще один нюанс. Супруг мог получить недвижимость до вступления в брак, но приватизировать ее на имя супруги.

В таком случае квартира также будет общей. Как видно, много есть вопросов по данной теме, с которыми нужно ознакомиться даже тем, кто не планирует развод.

В каких случаях не производится раздел имущества по суду? Если составлен брачный контракт, в котором оговорены все условия развода и раздела имущества, а также в случае, если владелец дает согласие на размен.

В квартире разведенных супругов, готовящихся к размену жилья, может быть прописан несовершеннолетний ребенок. И это станет препятствием для совершения сделки, лучше ребенка перед разменом прописать по другому адресу. Органы опеки могут не дать согласие на выселение ребенка, его выписку, даже если имеется альтернативный вариант для переселения.

Как будет происходить размен муниципальной квартиры с несовершеннолетними детьми, решает местная власть. Она должна нести ответственность за судьбу детей, обязана предоставить им при расселении комфортную и просторную жилплощадь, не уступающую по удобствам предыдущей. На такой жилплощади должно быть возможным постоянное проживание и постоянная прописка.

Собственников против

При подписании договора размена одним из необходимых документов является письменное согласие совладельцев жилья на такую операцию. это правило для приватизированных квартир.

ВАЖНО! Если один из дольщиков против размена квартиры, его инициатор может распоряжаться только своей долей.

Что делать в таком случае? Порядок действий предусмотрен законодательством:

  1. Возможна ситуация, когда один из супругов хочет переехать в другое жилье, а второй желает остаться по прежнему адресу. В таком случае инициатор переезда уведомляет мужа (жену) о своих намерениях письменно, предлагая выкупить его долю.
  2. Если второй из супругов не выкупает долю в течение месяца, собственник может передавать ее третьему лицу, меняет ее на другу жилплощадь. Второй собственник и дальше распоряжается только своей частью.
  3. Квартира муниципальная при подобных обстоятельствах разменивается так, как решит местная власть.

Суд

У собственников может создаться неразрешимая ситуация, разобраться в которой сможет только суд. В данном случае можно подать исковое заявление по поводу гражданина, который препятствует размену, или должностного лица, который не может решить этот вопрос по размену недвижимости.

Также обдаётся иск, если размен произошел с нарушением имущественных прав:

  • В исковом заявлении следует указать причины для обращения в суд, предмет взыскания, свое право на размен. Также нужно описать препятствия, которые создаются на пути к размену.
  • Обязательно указываются законодательные нормы, по которым граждане имеют право на размен жилья, в том числе и муниципального.
  • Суд принимает решение с учетом сохранения прав сторон, их интересов, с учетом действующих законов государства.

С чего начать

Жильцы в муниципальной квартире подают заявление в органы местной власти о желании разменять жилье. Те, кто приватизировал свою квартиру или купил ее уже приватизированной, подыскивают варианты для размена. Источником информации послужат соответствующие сайты по недвижимости, агентства, пресса.

ВНИМАНИЕ! Следует подготовить документы к сделке, заранее побеспокоиться о наличии техпаспорта. Если в квартире производилась перепланировка, она должна быть узаконена.

Также необходимо свидетельство о приватизации недвижимости, правоустанавливающие документы. Когда среди жильцов есть несовершеннолетние дети, понадобится разрешение от органов опеки на их выписку.

Для размена нужно согласие супруга (супруги) на такую сделку, выписка из домовой книги по квартире, справки об отсутствии долгов.

Безопасность сделки

Сделка по размену, обмену имеет свои особенности. Для тех, кто идет на обмен, важно быть внимательным, требовательным. Следует проверить, не прописан ли никто в новой квартире, не зарегистрированы ли там несовершеннолетние дети. Рекомендуется поинтересоваться историей недвижимости, как часто она продавалась, обменивалась. Частые операции с недвижимостью должны насторожить.

И не стоит спешить с выбором варианта, новое жилье должно быть качественным, комфортным, безопасным. Ведь сделка отберет много сил и времени, и она должна быть оправдана.

Наш сайт "ukaz.wiki" является некоммерческим проектом и существует только благодаря энтузиазму автора. К сожалению, финансовая ситуация в стране и значительно "подросший" доллар, вынуждает обратиться за помощью. Любая помощь проекту — это добрый шаг с вашей стороны, вы становитесь хотя бы немного, но соавтором проекта и непосредственным образом влияете на его дальнейшее развитие.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические онлайн консультации
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: