Право преимущественной покупки в 2020 году

Преимущественное право покупки Квартира может принадлежать нескольким владельцам или одному. Если собственников двое и больше, имущество может быть оформлено как совместное или долевое, с выделением отдельных долей.

С учетом этого выполняется процедура продажи недвижимости. В свидетельстве о праве собственности за каждым из владельцев может быть закреплена определенная часть квартиры, например, 1/2 или 1/3.

Но выделить в натуральном выражении часть каждого из собственников не всегда возможно. Подчас сложно указать, что половина гостиной, например, принадлежит одному хозяину, а вторая половина другому.

Долевое имущество имеет свои особенности использования, но также существуют установленные законодательством требования и к продаже каждой из долей. При совершении сделки используется такой юридический термин, как преимущественное право покупки.

Преимущественное право это

Такое право закреплено статьей 250 ГК РФ.Что такое преимущественное право покупки? Согласно этому праву владельцы долевого имущества имеют первоочередное право покупки доли другого совладельца.

Если кто-то из хозяев квартиры, находящейся в долевой собственности, продает свою часть, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам этого объекта недвижимости.

Совладельцы должны дать согласие на продажу доли, подтвердив его письменно. Они или покупают ее сами, или дают согласие и письменно отказываются от покупки.

Сообщить о продаже части квартиры нужно предварительно, дольщикам дается месяц на размышление и принятие решения по покупке или отказе от нее. Можно сообщить лично, по телефону, направить письмо.

ВНИМАНИЕ! Проще решается вопрос, если все дольщики проживают в данной квартире, в таком случае нет проблем в получении информации по продаже.

Если дольщики отказываются от покупки части жилья, выставленного на продажу его владельцем, они должны оформить отказ письменно и заверить его у нотариуса. Такой нотариально заверенный отказ прикладывается к документам, необходимым для оформления сделки купли-продажи доли.

Извещение о продаже доли

Так как дольщики имеют преимущественное право покупки, они обязательно должны быть извещены о продаже доли в квартире. Наиболее правильное решение в 2020 году— это письменное уведомление совладельцев, заказным письмом с извещением. Особенно, если между дольщиками не сложились доброжелательные отношения.

В письме следует описать все условия продажи, стоимость доли, ее расположение. Обязательно нужно уточнить, продается имущество в рассрочку или необходимо уплатить всю сумму сразу.

Законом дается 30 дней на составление ответа по такому письму. Если никто из других дольщиков, получивших заказное письмо с информацией о продаже доли, не выразил желание стать ее покупателем, продавец имеет право реализовать свое имущество третьему лицу. На момент продажи нужно только иметь на руках квитанцию об оплате письма, сообщение о его вручении.

Сделка по продаже должна выполняться строго на тех условиях, которые были указаны в письме. Даже если другие дольщики отказываются получать заказное письмо на почте, но знают о его существовании, это приравнивается к отказу в покупке доли.

ВНИМАНИЕ! На протяжении месяца продавец может изменить условия продажи, например, повысить стоимость, в таком случае он должен повторно направить извещение с изменениями.

В таком случае снова нужно будет ждать месяц до возможного проведения сделки.

Третьи лица

При продаже долевого имущества, в том числе и квартиры, важно соблюсти все требования законодательства.

Преимущественное право покупкиВ том числе и право других дольщиков быть первоочередным покупателем. Дольщики, не желающие выкупить себе еще часть жилья, дают согласие на продажу части другим хозяином.

Если они не дают такого письменного согласие, можно использовать вариант с письмами и извещением о продаже.

По истечению месяца после отправки заказных или ценных писем владелец доли может приступать к оформлению сделки по продаже. Следует подготовить договор, в котором обозначаются условия продажи, стоимость доли, другая информация.

Риски при покупке доли

Долевое имущество имеет много недостатков, к которым нужно быть готовым:

  • Даже если совладельцы родственники, у каждого могут быть свои представления об использовании общего имущества. Особенно остро встает вопрос при необходимости продажи квартиры как единого объекта. Кого-то не устраивает цена за жилье, кто-то и вовсе хочет остаться жить на этой жилплощади.
  • Продажа отдельных долей также превращается в проблему, особенно, если другие дольщики не заинтересованы в покупке дополнительных квадратных метров. Они и так могут пользоваться в квартире всеми удобствами, всей площадью, ведь каждая доля не выделяется конкретной территорией.
  • Лицо, приобретающее долю в квартире, как третья сторона, становится полноправным совладельцем жилья, на ряду с остальными дольщиками. Но распоряжаться он может только своей частью.
  • Если в дальнейшем возникнет желание у такого собственника продать имущество, он будет придерживаться той же процедуры, что и предыдущий владелец. Нужно будет получать письменное согласие дольщиков на продажу или писать им письма с извещением, дожидаться месяц ответа.

 Согласие других собственников необходимо не только на продажу доли, но и на сдачу ее в аренду. Квартира, находящаяся в долевой собственности, не делится конкретно между хозяевами. Доля может быть определена точно, например, 1/2, но ее никто не выделит территориально.

С этим связаны и многие проблемы даже в обыденной жизни совладельцев. Ситуация усугубляется, если собственники жилья не являются родственниками, совершенно посторонние люди.

Особенности

Данное право распространяется только на собственников, нанимателей оно не касается. Также нужно учесть и некоторые другие особенности 2020 года:

  1. Продавец указывает другим дольщикам стоимость своей доли. Если они отказались от покупки, третьему лицу он должен продавать свою часть именно по указанной ранее цене. В противном случае дольщики смогут оспорить сделку.
  2. Такого же правила следует придерживаться и при отчуждении части жилья по договору мены.  Не требуется согласие других дольщиков в том случае, если доля передается третьему лицу по завещанию или по договору дарения.
  3. Другому лицу право своей преимущественной покупки дольщик не может передать, это не предусмотрено жилищными и гражданским законодательством.
  4. Если все дольщики желают приобрести часть жилья, владелец реализует ее одному, по своему усмотрению.

Какие возникают проблемы

Один из дольщиков может дать согласие на покупку, но потом передумать, требовать изменения условий продажи. В таком случае владелец продаваемой части должен обратиться в суд с заявлением о разрешении такой спорной ситуации.

ВАЖНО! Если кто-то из дольщиков умирает на момент продажи части жилья, нужно будет ждать шесть месяцев, пока его права и собственность перейдут наследнику.

Сложной бывает ситуация, когда невозможно найти одного из дольщиков. Можно разыскивать его через полицию, другие органы.

Не менее проблематично продавать комнату в бывшем общежитии. Если комната не была приватизирована, она также считается долей общего имущества, хотя и является собственностью конкретного человека. Сколько бы на этаже не проживало семей, у каждой нужно будет спрашивать письменного согласия на продажу своего имущества.

Часто избирается путь с рассылкой писем с извещением, так как поговорить со всеми владельцами удается редко кому. Ценные письма будут доставлены, продавцу останется только подождать месяц до возможности приступать к оформлению купли-продажи.

Варианты

Если нужно реализовать имущество быстро, а другие дольщики устанавливают различные препятствия для совершения сделки и сами не хотят приобретать предложенные квадратные метры жилплощади, можно использовать несколько способов:

  • Передать имущество по договору дарения. Нужно только учесть, что новый собственник вынужден будет заплатить налог за такой подарок.
  • Еще один простой вариант — подарить третьему лицу только один квадратный метр, а потом продать остальное имущество как одному из дольщиков.

Оба способы разрешены законодательством. Они позволяют избежать проблем, не затягивать решение вопроса с реализацией имущества. Необходимо только правильно оформить сделку и регистрацию доли на нового владельца.

Документы

К такой сделке предъявляются такие же требования, как и к продаже целого объекта. Но необходимо подготовить и ряд дополнительных документов:

  1. Предоставляется письменное согласие других дольщиков на продажу части общего имущества его собственником.
  2. Если такого документа нет, нужны доказательства того, что дольщики были проинформированы о предстоящей продаже доли, но не выявили желания совершить покупку. Такими доказательствами станет квитанция по оплате заказных писем, уведомление о вручении.
  3. Документ на регистрацию доли жилья.
  4. Бумаги правоустанавливающего характера — это завещание, договор купли-продажи.
  5. Также необходим технический паспорт на недвижимость из БТИ.
  6. Кадастровый паспорт.
  7. Если у продавца есть супруг (супруга), предоставляется их согласие.
  8. Для сделки понадобится выписка из ЕГРН.
  9. При наличии прописанных в квартире несовершеннолетних нужно взять разрешение опекунского совета на проведение сделки.
  10. Прикладываются к документам паспорта участников сделки.
  11. И подготавливается сам договор купли-продажи.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические онлайн консультации
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: