Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Тарифы в сфере ЖКХ неуклонно растут. Должником может стать не только пожилой человек с маленькой пенсией, но гражданин среднего достатка. Или, например, ситуация, когда в помещении долго никто не жил, но пришло время ее продать. Даже за небольшой срок могла накопиться значительная сумма. Встает закономерный вопрос: как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Какого сценария лучше придерживаться? Рассказать новому владельцу о долге или умолчать? Какие документы потребуются? Можно ли продать долю в квартире? Насколько успешна практика продажи недвижимости с долгами по услугам ЖКХ? Разберемся с поставленными и другими вопросами далее.

Кто должен оплачивать

Итак, гражданин, который игнорирует по какой-либо причине оплату коммунальных услуг, будет подвержен санкциям. Несомненно, на должника налагаются штрафы, а так же начисляются пени. К тому же управляющие компании, ЖСК или товарищества жильцом могут публиковать данные о долге в открытых источниках, включая подъезд дома, где живет неплательщик.

 продать квартиру с долгами по коммунальным платежам Чаще всего приносят квитанции на оплату с красным листом, чтобы любой жилец мог увидеть квартиру должника. К сожалению, подобные меры психологического воздействия работают плохо.

Одно дело, когда в квартире никто не проживает, возможно идут судебные тяжбы о разделении квартиры на доли и собственник просто забыл об оплате. Но сколько это может длиться? Два-три месяца.

Гораздо хуже обстоят дела со злостными неплательщиками, которые в силу тяжелого материального положения или асоциального образа жизни не платят коммунальные платежи.

ВНИМАНИЕ! В случае критической суммы долга, компании которые поставляют свет, воду и газ, вправе прекратить подачу ресурсов. Вплоть до полного отключения всех коммунальных услуг.

Управляющая компания может подать в суд на должника. В таком случае придется оплачивать не только штрафы и пенни, но и все судебные издержки.

В любом случае долг выплачивает собственник жилья или человек, который проживает в квартире по договору, например, аренды. Но интересно другое. Российское законодательство не запрещает продавать недвижимость с долгами по коммунальными услугам.

Исключение только одно: на квартиру наложен арест и собственник не вправе распоряжаться ей. Невозможно оформить договор купли-продажи, дарения, наследования, мены и т.д.

Важно понимать, что согласно Жилищному Кодексу РФ собственник обязан оплатить коммунальные услуги до 10 числа. На практике, как правило, сроки сдвигаются. Гражданина оплачивает услуги примерно в 20-х числах месяца за прошлый отчетный период.

Покупатель, который приобрел квартиру с долгом, не обязан его оплачивать. Гражданин вносит средства на счет ЖКХ с того момента, как вступает в права собственности на недвижимость.

Условия

Существует несколько вариантов развития событий:

  1. Продавец обязуется выплатить коммунальный долг из денег, которые получены им в виде аванса. Соглашение скрепляется дополнительно в письменном виде. Такой вариант используется чаще между людьми, которые доверяют друг другу. Это могут быть родственники или близкие друзья. Большей популярностью пользуется другой вариант.
  2. Продавец уменьшает стоимость квартиры на сумму коммунального долга. Все договоренности оформляются отдельно или прописываются в договоре купли-продажи.
  3. В случае категоричного отказа, продавец обращается в управляющую компанию и просит погасить долг в рассрочку. Чаще всего организации идет на встречу. Все соглашения оформляются в письменном виде на месте.
  4. Продавец может так же оформить кредит в банке, чтобы погасить коммунальные платежи. Когда деньги за квартиру будут переведены, то бывший собственник быстро рассчитается с кредитной организацией.

Стоит помнить, что обязанность по долгам за коммунальные услуги лежит на собственнике жилья, но никак не на новом владельце. В этой ситуации закон будет на стороне покупателя.

В конечном итоге, коммуналка при продаже закрепляется за лицевым счетом старого владельца. Он выбирает любой представленный вариант и оплачивает долг.

 продать квартиру с долгами по коммунальным платежам Следует помнить, что предупредить о долгах перед ЖКХ лучше сразу. Большинство покупателей проверяют информацию о новой недвижимости особо тщательно, включая просмотр показаний счетчиков и квитанций.

Часто граждане интересуются — можно ли продать долю в квартире с долгом? Однозначно, да. Следует только получить согласие остальных дольщиков и решить вопрос с задолженностью за свет, газ и воду. Часто их делят пополам с другими собственниками. Но в отдельных случаях собственник рассчитывает свой расход самостоятельно.

Например, гражданин не проживал в квартире. Следовательно, коммунальными услугами он не пользовался. Если не удастся решить вопрос мирным путем, то остается только обращение в суд. В данном случае собственник собирает доказательства, квитанции, фото- видеоматериалы, которые подтверждают, что он не пользовался коммунальными услугами.

Оформление договора купли-продажи

Документ о передаче квартиры с долгом мало чем отличается от стандартных бумаг. Договор составляется в трех экземплярах. Один остается у продавца, другой передается покупателю. Третий экземпляр остается в региональной службе государственной регистрации.

Какие пункты отражаются в договоре купли-продажи в обязательном порядке?

  • ФИО участников сделки, их паспортные и контактные данные.
  • Информация о квартире (адрес, этажность, площадь, количество комнат и прочие технические характеристики).
  • Общая стоимость недвижимости. Здесь особое внимание уделяется варианту, который был избран для погашения долга. Сумма с точностью до копейки прописывается в документе, порядок оплаты.
  • Указывает размер залога или аванса (при необходимости).
  • Прописываются порядок перехода прав собственности и оформления сопутствующих актов. Например, указать дату обращения в регистрационную палату.
  • Права и обязанности сторон. В этом пункте описывает индивидуальные нюансы, которые могут возникнуть во время сделки. Например, своеобразная рассрочка на квартиру. Выплачивается аванс и остальная сумма в течение месяца/полугодия и т.д.
  • Порядок расторжения договора и условия, при которых он наступает.
  • Дата составления и подписи сторон или их представителей.

Дополнительно указывается метод расчета стоимости нелвижимости: электронный или бумажный. Первый вариант предпочтительней, т.к. позволяет отслеживать поступления, если одна из сторон в какой-то момент прекратит выполнять свои обязательства.

Особое внимание уделяется пункту об оплате долга. Подробно указывается аванс (если он есть), сумма долга, порядок и метод расчета. Денежные нюансы можно оформить отдельным документом, тогда в договор купли-продажи эту информацию не включают.

Итак, как проходит сделка? Во-первых, продавец собирает пакет документов и говорит покупателю, что на квартире есть долг за коммунальные услуги. Далее подписывается договор купли-продажи. Из квартиры выписываются всех прежних жильцов (если их несколько).

Оплачивается долг полностью или частично согласно договору. Денежные средства перечисляются на счет продавца, оформляется переход прав собственности, делается выписка из ЕГРН. Управляющая компания уведомляется о смене собственника.

ВНИМАНИЕ! Новый владелец может получить 13% налоговой вычет от общей стоимости квартиры.

Документы

Для того чтобы процедура прошла без проблем, продавец должен собрать необходимый пакет бумаг. В зависимости от региона он может незначительно меняться. Обозначим главные из них.

  1. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Допускается копия заверенная нотариусом.
  2. ИНН, свидетельство о составе собственников.
  3. Документы на право собственности (выписка из ЕГРН).
  4. Согласия супруга на продажу, а так же, если это доля в квартире, согласие других собственников или их присутствие.
  5. Кадастровый и технический паспорта.
  6. План БТИ, акт оценки помещения.
  7. Справка о долгах по коммунальным услугам или их отсутствие.
  8. Отсутствие обременений на недвижимость.
  9. Банковские реквизиты для перевода.

В случае если никакого долга на имуществе нет, достаточно будет переоформить лицевые счета на квартплату. Конечно, после перехода прав собственности.

Как проверить задолженность

155 статья Жилищного кодекса говорит о том, что будущий владелец обязан узнать информацию самостоятельно. Как это сделать?

  • На сайте управляющей компании.
  • В банке, с помощью квитанции.
  • В отделении почты, назвав личный счет.
  • Через банкомат, вбив точный адрес квартиры.
  • На сайте ЖКХ или по телефону.

Что делать, если куплена квартира с долгом

Судебная практика показывает, что такие ситуации все еще встречаются, не смотря на пристальную проверку со стороны покупателей. Квартира слишком дорогое удовольствие, чтобы относиться к ее приобретению безразлично.

 продать квартиру с долгами по коммунальным платежам 158 статья Жилищного кодекса говорит о том, что задолженность по капитальному ремонту автоматически переходит на нового собственника, если не оговорено иное. В суде доказать правоту практически невозможно. С другой стороны прочие долги по квартплате остаются за предыдущим хозяином.

Первое время управляющая компания может настаивать на оплате, но кроме затрат на капитальный ремонт новый собственник вправе отказать в перечислении средств. Как только гражданин узнает о долге, следует оповестить соответствующие инстанции о смене владельца. Даже при смене компании новый собственник обязан уведомить старую организацию, куда должен был направлен долг.

Не следует затягивать, т.к. есть небольшой шанс лишиться недвижимости. Старого владельца в течение 3-х лет признают банкротом, и квартира будет арестована. А затем уйдет на торги, чтобы оплатить огромный счет за коммунальные услуги.

Можно прибегнуть к услугам страхования, но это несет дополнительные расходы. В любом случае придется обращаться в суд. Следует внимательно проверить благонадежность и честность продавца. Если у нового владельца отключили свет, газ, воду или настойчиво требуют оплатить долг бывшего хозяина, то он вправе обратиться в суд.

В настоящее время очень сложно продать квартиру с долгами. Сокрытие информации не принесет большой выгоды, а большинство покупателей просто найдут подходящий вариант. Придется искать компромисс, брать кредит в банке, договариваться с управляющей компанией о рассрочке платежа.

ВАЖНО! Стоит понимать, что оплачивать долги нового владельца никто обязать не может, кроме затрат на капитальный ремонт. Но многое зависит от грамотности выбранного юриста. Можно обойтись без выплат вовсе.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридические онлайн консультации
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: